A usucapião extraordinária é uma das formas mais tradicionais de aquisição da propriedade no Direito Civil brasileiro. Trata-se de uma modalidade que reconhece o direito de propriedade a quem exerce posse mansa, pacífica e contínua sobre um imóvel por determinado período de tempo, ainda que sem justo título ou boa-fé.
📚 Fundamento legal
A usucapião extraordinária está prevista no artigo 1.238 do Código Civil, que dispõe:
“Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé, que poderão ser reduzidos para dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.”
Portanto, há duas hipóteses de prazo:
-
15 anos de posse contínua e sem oposição, ou
-
10 anos, se o possuidor mora no imóvel ou realiza nele atividades produtivas.
⚖️ Requisitos essenciais
Para que a usucapião extraordinária seja reconhecida, é necessário comprovar:
-
Posse com animus domini – ou seja, o possuidor deve agir como verdadeiro dono, utilizando o bem de forma exclusiva e contínua;
-
Posse mansa e pacífica – não pode haver oposição do proprietário ou de terceiros durante o período;
-
Posse contínua – não pode haver interrupções no exercício da posse;
-
Decurso do tempo – 15 anos (ou 10, conforme o caso).
Importante destacar que não é exigido justo título nem boa-fé, diferentemente da usucapião ordinária.
🏡 Redução do prazo
A redução do prazo de 15 para 10 anos busca valorizar a função social da propriedade. Assim, quem transforma o imóvel em moradia ou o utiliza para gerar renda (como plantio, criação ou outro serviço produtivo) demonstra o cumprimento da função social e, por isso, tem o reconhecimento antecipado do direito de propriedade.
📝 Como é feito o reconhecimento da usucapião
A usucapião extraordinária pode ser reconhecida de duas formas:
-
Judicialmente – por meio de ação proposta perante o juízo competente, com a citação dos confrontantes, do antigo proprietário e do Ministério Público;
-
Extrajudicialmente – diretamente em cartório, conforme o art. 216-A da Lei nº 6.015/1973, desde que haja consenso entre todas as partes envolvidas e seja apresentada a documentação completa.
Em ambos os casos, a comprovação da posse se dá por provas documentais e testemunhais, como contas de consumo, correspondências, declarações de vizinhos, fotos, entre outros meios.
⚠️ Interrupção da posse
A posse pode ser interrompida se o verdadeiro proprietário ajuíza ação reivindicatória ou retoma o imóvel por qualquer outro meio legal. Nesses casos, o prazo recomeça do zero.
💡 Importância social
A usucapião extraordinária cumpre um papel essencial na regularização fundiária e na efetivação do direito à moradia, especialmente em situações em que o imóvel está abandonado ou sem destinação econômica.
Ela representa o equilíbrio entre o direito de propriedade e a função social da posse, assegurando que o bem cumpra uma finalidade social justa.
📌 Conclusão
A usucapião extraordinária é, portanto, um importante instrumento jurídico de justiça social e pacificação de conflitos. Ela reconhece o direito de quem, por anos, age como verdadeiro proprietário e dá ao imóvel uma função legítima, em respeito ao princípio constitucional da função social da propriedade (art. 5º, XXIII, da CF).