1. Introdução

A ação de despejo é o instrumento jurídico utilizado pelo locador para retomar o imóvel locado nas hipóteses previstas em lei, especialmente quando há inadimplemento do locatário, término do contrato ou necessidade de retomada para uso próprio. Trata-se de um dos temas mais relevantes no Direito Imobiliário e Contratual, pois envolve a proteção do direito de propriedade (art. 5º, XXII, da CF) e o equilíbrio entre locador e locatário nas relações locatícias.

Essa ação é disciplinada pela Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), que regula as locações de imóveis urbanos, e possui rito próprio, com procedimentos específicos que visam à celeridade e à efetividade na retomada do bem.

2. Conceito e natureza jurídica

A ação de despejo é a medida judicial proposta pelo locador ou sublocador com o objetivo de obter a desocupação compulsória do imóvel pelo locatário, em razão do descumprimento contratual ou de outras hipóteses legais.

Conforme o art. 5º da Lei nº 8.245/91, “as locações regem-se pelas disposições desta lei, pelas normas do Código Civil e pelas condições pactuadas entre as partes”.

A natureza da ação é pessoal (e não real), pois decorre do vínculo contratual entre locador e locatário, e não do direito de propriedade em si.

3. Fundamentos legais

Os fundamentos jurídicos da ação de despejo estão previstos principalmente nos arts. 9º, 46, 47 e 59 da Lei do Inquilinato.

3.1. Hipóteses de cabimento (art. 9º)

O contrato de locação pode ser desfeito:
I – por mútuo acordo;
II – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e encargos;
III – em razão de infração legal ou contratual;
IV – para reparações urgentes determinadas pelo Poder Público;
V – em outras hipóteses específicas previstas nos arts. 46 e 47, como o término do prazo contratual e retomada para uso próprio.

3.2. Retomada para uso próprio (art. 47)

O locador pode pedir o imóvel quando:

  • for necessário para uso próprio, de seu cônjuge ou ascendente/descendente;

  • o imóvel for necessário para demolição e nova edificação;

  • ou quando houver contrato por tempo indeterminado e o locador manifestar interesse em reaver o bem.

3.3. Liminar de despejo (art. 59, § 1º)

A lei autoriza o juiz a conceder liminar de desocupação em 15 dias, antes mesmo da citação do locatário, nas hipóteses legais, desde que prestada caução equivalente a três meses de aluguel.

Essa liminar é cabível, por exemplo, quando:

  • há falta de pagamento e o contrato está sem garantia;

  • há término do prazo contratual;

  • há sublocação não autorizada;

  • ou em outras situações do rol taxativo do art. 59, § 1º.

4. Procedimento da ação de despejo

O procedimento é especial, regido pelos arts. 58 a 66 da Lei nº 8.245/91, e subsidiariamente pelo Código de Processo Civil.

4.1. Competência

A ação deve ser proposta no foro do local do imóvel (art. 58, II).

4.2. Petição inicial

Deve conter:

  • Qualificação das partes;

  • Endereço do imóvel;

  • Fundamento legal (motivo do despejo);

  • Pedido de desocupação e, se for o caso, cobrança de aluguéis e encargos;

  • Possibilidade de pedido de liminar (art. 59).

4.3. Citação e contestação

O locatário será citado para desocupar o imóvel, pagar os débitos (nos casos de falta de pagamento) ou contestar a ação no prazo de 15 dias úteis.

Nos casos de despejo por falta de pagamento, a lei assegura o direito de purgação da mora, ou seja, o locatário pode pagar o valor devido (aluguel, encargos e custas) até a audiência, evitando a rescisão (art. 62, II).

4.4. Sentença e execução

A sentença pode:

  • Determinar a rescisão do contrato e desocupação;

  • Fixar prazo para saída voluntária (geralmente 30 dias, podendo ser 15 em caso de liminar);

  • Ou reconhecer a purgação da mora, extinguindo o processo sem resolução de mérito quanto ao despejo.

Após o trânsito em julgado, o despejo pode ser executado com ordem de desocupação compulsória, inclusive com apoio policial (art. 65).

5. Aspectos relevantes e jurisprudência

5.1. Despejo e cobrança cumulada

O locador pode cumular o pedido de despejo com a cobrança de aluguéis e encargos (art. 62, I), o que torna o procedimento mais célere e econômico.

Jurisprudência:
“O art. 62 , I e II , da Lei 8.245 /91, dispõem que “o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito”
(STJ – AgInt no REsp: 2040023 DF 2022/0367841-1, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 17/04/2023, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/05/2023).

5.2. Liminar e direito à moradia

A concessão da liminar de despejo, prevista no art. 59, §1º, da Lei nº 8.245/91, é compatível com o direito constitucional à moradia, desde que respeitados os requisitos legais, a caução exigida e o devido processo legal.

A jurisprudência do STJ tem reconhecido que a medida busca garantir o equilíbrio entre o direito de propriedade do locador e a proteção da moradia do locatário, não configurando violação ao texto constitucional.

5.3. Purgação da mora

O pagamento integral antes da audiência impede o despejo, mas não afasta os encargos contratuais e/ou de sucumbência.

“Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

(…)

II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

(…)

d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;”

6. Considerações finais

A ação de despejo é um dos instrumentos mais relevantes para assegurar o equilíbrio nas relações locatícias e garantir a efetividade do direito do locador de reaver seu imóvel.

Com a celeridade do rito especial, o legislador buscou proteger tanto o locador, que necessita da retomada do bem, quanto o locatário, que tem assegurado o contraditório, o direito à purgação da mora e prazos razoáveis para desocupação.

O manejo adequado dessa ação exige análise detalhada do contrato, verificação das garantias locatícias e observância estrita da Lei nº 8.245/91, sob pena de nulidade processual ou indeferimento do pedido liminar.

7. Referências

  • BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato).

  • BRASIL. Código Civil. Lei nº 10.406/2002.

  • BRASIL. Código de Processo Civil. Lei nº 13.105/2015.

  • STJ – AgInt no REsp: 2040023 DF 2022/0367841-1, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, DJ: 17/04/2023, T4.